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环京地区楼市交易仍存“潜规则”
2019-11-13 作者: 记者 高博 赵鸿宇 齐雷杰/石家庄报道 来源: 经济参考报

  伴随着雄安新区、京津冀协同发展、非首都功能疏解、北京新机场建设等利好政策,受溢出效应影响,环京区域成为投资热土。

  记者日前在涿州、三河、固安等环京地区采访了解到,环京各地限购政策颁布前,大量投资需求集中涌现,房价翻番上涨。为抑制“虚火”的楼市,响应中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,环京地区纷纷出台限购政策。限购以来,区域成交量有所下滑,房价涨幅有所收窄,一定程度上抑制了投资者“炒房”空间。但记者采访中发现,部分楼盘销售价格高于备案价,加价、捆绑车位售房等交易“潜规则”仍存。

  中介囤房 购房者多是外地人口

  2016年以来,不仅燕郊、大厂、香河、固安等环京传统热门区域出现房价大涨,一些相对的“洼地”如涿州、永清等区域也普遍升温,开启上涨模式。

  安居客《2016国民安居报告》显示,在北京溢出效应的利好下,廊坊的二手房价格同比涨幅高达103%,成为全国房价涨得最快的城市。

  为稳控房价,抑制投资需求,2016年,廊坊、三河、怀来相继出台限购政策,2017年3月,涿州、涞水、崇礼等纷纷限购。4月,雄安新区的消息一出,一些人连夜去雄县、容城、安新抢房,三县严打“炒房”行为,依法对土地、建设、房地产交易等进行管控。但在雄安新区购房受阻后,一些人转战周边县市,给楼市调控带来压力。

  4月5日,紧临雄安新区的霸州、文安、任丘、定兴等接连宣布采取限购等管控措施,为“虚热”的楼市降温。至此,环北京区域已全面限购,共有20余城出台限购措施。

  涿州、永清、香河等环京地区房管部门负责人告诉记者,在限购政策出台前,当地购房者中超八成以上是外地人口。记者从3月底至雄安新区消息发布后,一直在环京地区采访,亲身经历了环京楼市的火爆,其中一位囤3套房的中介让记者印象深刻。

  这位中介告诉记者,他们店的同事超过一半都在环京地区购买了房子,他自己在涿州、永清、香河购置了三套房产。“我都拿出所有身家投入这片热土,所以你还担心什么?”

  “去年靠北京非首都功能疏解、通州副中心、北京新机场,今年靠新出台的雄安新区,这些概念都给环京地区带来前所未有的发展机遇,也进一步凸显了环京的区位价值,所以我非常看好环京地区未来的发展。”该中介说。

  记者在永清森林新都孔雀城采访时,该楼盘一置业顾问用类似的话分析说,自去年京台高速开通后,永清到北京南五环仅20分钟,加上北京新机场利好政策,永清多个项目销售均价已超1.6万。目前该楼盘正在排号,估计开盘价约在1.75万元,限购后来看房的购房者并无明显减少。

  记者采访发现,自环京各地出台限购政策后,楼市成交量有不同程度下行,一方面因政府加大监管力度,证件不全的房子遭查封,区域可售货量有不同程度减少。二是因北京调控加码、认房认贷、叫停“商改住”后,溢出效应更加明显,所以环京地区房价无明显下降趋势。

  涿州市住建部门数据显示,今年1月、2月,涿州商品房购买以外地户籍人群为主,所占比例达80%,3月出台稳控政策后,外地户籍购房人群占比下降到75%。三河住建部门数据显示,今年1月至3月24日,销售新建商品住房730套,同比减少85%,环比减少73%,商品住房销售均价19558元/平方米,环比增长4.6%。

  环京地区仍存楼市交易“潜规则”

  记者采访发现,虽然环京地区纷纷出台限购政策,加大监管力度,但部分楼盘成交价高于备案价格、开发商捆绑销售、热炒利好概念等“潜规则”仍时有发生。

  一是部分楼盘成交价高于备案价格。环京地区新房预售备案实行“一房一价”,政府对房价的增长有一定限制。但记者采访发现,环京地区一些商品房市场价格比政府备案价高出不少。如记者在环京某县采访的一商品房政府备案价为1.1万元,但现在市场价格约1.8万元。

  2016年,廊坊市在三河、香河、大厂和固安推出“廊九条”调控政策,要求所有新建商品房销售严格执行备案制度,每6个月房价涨幅不得超过10%。但这一调控政策并没有让快速上涨的房价刹车,相反,在二手房价格上涨推动下,二手房与商品房备案价倒挂日渐扩大。

  二是为规避备案价格,加价、绑定销售等变通手法较普遍。多位置业顾问说,目前环京地区对商品房预售价格管控非常严格,预售价格涨幅超过一定比例便不予审批,开发商只能加价销售。多出来的这一部分“溢价”,归开发商,有的楼盘则以捆绑精装修和车库的方式变相加价,便于过审。

  一位中介就告诉记者,他常年在固安、永清等地售房,环京地区绑定车位售房普遍,车位不能贷款,需在首付时一起支付,“由于车位价格上涨,导致项目整体价格有所上涨,签订合同时,一份正式合同,还有一份车库合同用来涵盖加价的部分。”

  中原地产首席分析师张大伟说,环京地区市场行情在那里,不能单纯只要数字不涨,这是掩耳盗铃,这种数字上的不上涨没有参考意义。

  三是应关注过分炒作区域利好现象。河北环京地区多位住建部门干部表示,环京区域暴涨离不开炒作因素,协同发展的利好加上中介的炒作,催动了大批投资者和恐慌性刚需入市。

  从廊坊北三县、固安,再到永清、涿州等地,投资客炒热一个区域再转移到另一个区域,直至如今环北京楼市房价足以与热点二线城市比肩,如燕郊二手房价格普遍达3万多,一些接近4万。记者在环京不同地区随机采访的10个人中,不管有房还是没房,都对环京未来楼市的走向普遍看好。

  警惕利好未现房价先行

  业内人士表示,长远来看环京地区周边楼市确实利好,但过去一段时间,环京周边暴涨,一些热点地区已经透支了利好变现后的价格,所以未来环京地区的调控应及时跟进,警惕利好还未兑现,房价已先行。

  张大伟表示,涿州市、永清县等传统“洼地”快速上涨是资金潮下投资需求的集中涌现,目前调控政策必须严格执行,在必要时进行加码,才能给已经火爆的楼市降温。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,地方政府可采用市场化手段调控楼市,如房产证满2年才能转让,打击短炒行为,抑制楼市非理性消费。记者采访了解到,在毗邻雄安新区的白沟新城,限购规定中就指出,对于非本地户籍家庭购置房产,自登记之日起5年内不得转让,这让不少投资客短期内变现困难。

  张大伟、郭毅均表示,环京地区房价过高“虚火”越旺,会掏空城市发展动力,更不利于承接北京外溢产业。从市场看,一些地区目前调控政策对市场影响仍较弱,未来环京区域可参考北京调控政策,否则房价上涨的预期依然会强烈,导致投资需求集中。

  针对环京房企各类概念和营销方法,业界建议购房者不要盲目去追各类概念,容易被套,交易中注意保留收据和证据,以防后续涉及维权。日前,河北省住房和城乡建设厅已对环首都10个限购县(市)20家房地产交易中介机构负责人进行集体约谈,要求其规范中介行为,落实楼市调控新政。雄安新区筹委会首次新闻发布称严厉打击黑中介非法销售、夸大宣传、哄抬价格的行为,并已查处房地产建筑领域违法违规行为765起。

  此外,对环京区域来说,目前房价早已超出不少当地人的购买能力。业界建议,政府出台的限购政策也会对一些刚需造成误伤,建议政府应加大棚户区改造,对于房地产开发项目,加大保障房配建相关措施,多措并举保障刚需住房,努力建立房地产长效调控机制。

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